Fonds séquestrés : l'acheteur peut-il en bloquer la libération ?

L'essentiel

• Le séquestre ne tranche pas les désaccords : il applique la convention, et rien qu'elle.
• Une partie ne peut pas obtenir seule la libération des fonds ; elle ne peut pas davantage les bloquer indéfiniment sans raison sérieuse.
• Celui qui retient des fonds séquestrés sans preuve s'expose à des dommages-intérêts : la cour d'appel de Rouen l'a jugé le 5 janvier 2022.
• Tout se joue dans la rédaction : conditions de libération objectives, preuves attendues, date butoir, sort des fonds en cas de désaccord.

L'affaire : une dépollution, un séquestre, un blocage

En 2016, une société civile immobilière achète un ancien garage automobile. La pollution des sols est connue : les vendeurs, derniers exploitants, consentent une participation forfaitaire à la dépollution, et une partie du prix reste séquestrée chez le notaire, d'une part pour financer les travaux, d'autre part jusqu'à l'obtention du document attestant que le site peut être réutilisé. Après la vente, l'acheteur estime la pollution plus étendue que prévu, refuse la libération des fonds et assigne les vendeurs pour vice caché et dol.

Il perd en première instance puis en appel (CA Rouen, 1re ch. civ., 5 janvier 2022, n° 20/02031). Les juges relèvent qu'aucun surcroît de pollution n'est démontré, que l'acheteur, professionnel de l'immobilier, connaissait la pollution et avait accepté une participation forfaitaire, donc le risque d'un dépassement du coût des travaux. Ils ordonnent la libération des sommes séquestrées et condamnent l'acheteur à indemniser les vendeurs pour le blocage injustifié de leur prix.

Le séquestre n'est pas un arbitre

Le séquestre conventionnel reçoit une somme qu'il s'engage à remettre à la partie qui y aura droit (article 1956 du Code civil). Tant que la contestation dure, il ne peut se décharger des fonds qu'avec l'accord de toutes les parties intéressées ou pour une cause jugée légitime (article 1960 du Code civil).

Qu'il soit notaire ou avocat, le séquestre applique donc la convention à la lettre. Si les conditions de libération sont réunies et prouvées, il libère. Si elles ne le sont pas, ou si une partie conteste, il conserve les fonds jusqu'à des instructions conjointes ou une décision de justice. Il ne juge pas lui-même qui a raison : c'est précisément ce qui fait la sécurité du mécanisme. Le notaire ne pouvait donc pas, sur la seule demande de l'acheteur, refuser de libérer des fonds dont les conditions étaient remplies ; il ne pouvait pas davantage les libérer seul au vendeur face à une contestation : c'est le juge qui a tranché.

Bloquer sans preuve a un prix

L'enseignement principal de l'affaire est là. Le séquestre protège l'acheteur contre un risque défini, pas contre tous ses regrets. Maintenir les fonds bloqués en invoquant un grief non établi revient à priver le vendeur de son argent sans contrepartie. Les juges l'ont sanctionné : la partie à l'origine d'un blocage injustifié doit réparer le préjudice qu'il cause au vendeur, notamment l'immobilisation de la somme.

Le message vaut dans les deux sens. L'acheteur qui a de vraies raisons de contester doit les documenter, par une expertise, des devis, des analyses, et agir rapidement. Le vendeur dont les fonds sont retenus sans motif peut demander au juge la libération, et réparation du préjudice subi.

Rédiger la clause pour éviter le blocage

• Un montant et un objet précis : ce que la somme garantit exactement, et ce qu'elle ne garantit pas.
• Des conditions de libération objectives : un document, une date, un événement vérifiable, plutôt qu'une appréciation.
• La liste des justificatifs à remettre au séquestre, et qui les remet.
• Une date butoir, et le sort des fonds à cette date si rien ne s'est produit.
• La conduite du séquestre en cas de désaccord : conservation, délai pour saisir le juge, consignation éventuelle.
• Le cas échéant, une limite au risque pris par le vendeur, comme une participation forfaitaire, pour que l'acheteur ne puisse pas réclamer plus que convenu.

Ces règles valent pour toute retenue de prix : dépollution d'un site, travaux à achever, garantie d'actif et de passif, complément de prix. Pour le détail des clauses, voir notre article sur la convention de séquestre, et pour la durée, combien de temps dure un séquestre.

Le choix du séquestre compte aussi

Le notaire séquestre les fonds des actes qu'il reçoit ; l'avocat peut tenir le séquestre de toute opération, y compris une vente immobilière signée chez le notaire, sur un compte CARPA dédié. Dans les deux cas, la qualité du dispositif tient moins à la profession qu'à la précision de la convention et à la neutralité du séquestre. La comparaison est détaillée dans notre article séquestre chez l'avocat ou le notaire.